Организация, не относящаяся к субъектам малого и среднего предпринимательства, в 2004 году заключила договор аренды муниципального здания в Москве на неопределенный срок. Арендодатель отказывается от заключения с организацией договора аренды на определенный срок (49 лет) без проведения торгов, ссылаясь на ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции". Объект аренды не закреплен за кем-либо на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Правомерен ли отказ арендодателя? Вправе ли арендатор в судебном порядке понудить арендодателя к заключению договора аренды на срок 49 лет без проведения торгов, руководствуясь ст. 621 ГК РФ?
Заключение договора аренды в рассматриваемой ситуации может быть осуществлено только по результатам проведения торгов. Отказ арендодателя от заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов является законным.
Такой вывод основан на следующем.
Согласно п. 3 и п. 4 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов. Торги проводятся в форме конкурса или аукциона.
В силу части 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о конкуренции) заключение договоров аренды в отношении муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, осуществляется по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. Исключения из этого правила предусмотрены п.п. 1-4 части 1, частью 2 ст. 17.1, частью 4 ст. 53 Закона о конкуренции. К рассматриваемой ситуации они не относятся.
Таким образом, законом предусмотрен специальный порядок заключения договора аренды имущества, речь о котором идет в рассматриваемой ситуации.
Пунктом 1 ст. 621 ГК РФ установлено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Это положение, на наш взгляд, полностью согласуется с п. 3 ст. 447 ГК РФ и частью 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции. Арендатор муниципального имущества не лишается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Однако, учитывая часть 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции "прочие равные условия" договора аренды должны быть определены на торгах.
Суды (решение Арбитражного суда Новосибирской области от 31.08.2004 N А45-11336/04-СА43/426) отмечают, что наличие у кого-либо преимущественного права на арендуемое имущество не может служить препятствием к проведению торгов. Факт проведения арендодателем торгов не означает, что таким образом ухудшается положение прежнего арендатора, поскольку он может принять участие в торгах (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.09.2004 N А42-698/04-6).
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора аренды, в том числе и перед победителем конкурса, и вправе требовать заключения договора на условиях, предложенных победителем конкурса (постановление ФАС Центрального округа от 05.07.2001 N А14-907-01/24/20).
Только ФАС Уральского округа придерживается мнения, согласно которому при наличии преимущественного права арендатора договор аренды заключается без проведения торгов (постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2008 N Ф09-11212/07-С6).
По нашему мнению, подобную позицию нельзя признать правильной. Во-первых, она противоречит части 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции. Во-вторых, при отказе от проведения торгов нельзя исключить того, что другие лица предложили бы лучшие условия договора аренды. Следовательно, преимущественное право реализуется с нарушением п. 3 ст. 477 ГК РФ.
В п. 1 ст. 422 ГК РФ указано, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными нормативными правовыми актами. В противном случае согласно ст. 168 и ст. 180 ГК РФ договор в целом или его часть признаются недействительными.
В рассматриваемой ситуации заключение договора аренды без проведения торгов противоречит требованиям части 1 ст. 17.1 Закона о конкуренции. Такой договор признается недействительным (постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2008 N А49-258/2008-32/18). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Горюнова Ольга
Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Михайлов Иван
4 декабря 2008 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
