Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Помимо права собственности (ст. 209 ГК РФ) имущество может принадлежать лицам, не являющимся собственниками такого имущества, на основании иного вещного права (п. 2 ст. 216 ГК РФ). Так, в частности, унитарным предприятиям имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, а право собственности на такое имущество принадлежит РФ, субъекту РФ или муниципальному образованию, учредившему унитарное предприятие (п. 2 ст. 113 ГК РФ). Унитарное предприятие имеет право владения, пользования и распоряжения переданным ему имуществом в пределах, установленных Гражданским кодексом РФ (ст. 294, ст. 296 ГК РФ), а также Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161-ФЗ).
Собственнику имущества, переданного унитарному предприятию, предоставлено согласно п. 1 ст. 20 Закона N 161-ФЗ право контроля за использованием по назначению и сохранностью имущества; он дает согласие на распоряжение недвижимым имуществом, а в случаях, установленных федеральными законами, иными нормативными правовыми актами или уставом унитарного предприятия, на совершение иных сделок. Собственнику имущества, переданного унитарному предприятию в оперативное управление, помимо этого предоставлено еще и право изымать у такого предприятия излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество (п. 2 ст. 296 ГК РФ, п. 2 ст. 20 Закона N 161-ФЗ).
Право сдачи в аренду имущества, переданного унитарному предприятию, собственник имущества не имеет.
Законодательством г. Москвы (в частности, постановлениями Правительства Москвы от 18.09.2007 N 810-ПП, от 28.08.2001 N 778-ПП) предусмотрено, что субъектам малого предпринимательства, включенным в реестр малого предпринимательства г. Москвы, арендная плата за использование нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, устанавливается на льготных условиях с применением понижающего коэффициента.
Однако нормативные правовые акты, устанавливающие порядок определения арендной платы за сдаваемые в аренду нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, применяются только в тех случаях, когда арендодателем выступает сам собственник имущества - г. Москва в лице соответствующего государственного органа. Если арендодателем является унитарное предприятие, которому имущество, находящееся в собственности г. Москвы, передано в хозяйственное ведение или оперативное управление, указанные нормативные правовые акты применяться не могут.
То есть в названных нами нормативных правовых актах, регулирующих сдачу в аренду субъектам малого предпринимательства нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, речь не идет о помещениях, которые переданы в хозяйственное ведение или оперативное управление унитарным предприятиям.
Но стоит учитывать и тот факт, что Законом г. Москвы от 28.06.1995 N 14 "Об основах малого предпринимательства в Москве" провозглашена имущественная поддержка субъектов малого предпринимательства, в том числе облегчение им условий аренды и приобретения в собственность нежилых помещений. Как собственник имущества созданных им унитарных предприятий г. Москва может определять цели, предмет, виды их деятельности (п. 1 ст. 20 Закона N 161-ФЗ). В связи с чем, может создавать унитарные предприятия, имеющие целью своей деятельности оказание различного рода услуг субъектам малого предпринимательства, в том числе сдачу имущества в аренду по ценам, отличающимся от рыночных (смотрите, например, постановление Правительства Москвы от 10.04.2007 N 266-ПП). При аренде принадлежащего г. Москве помещения у такого унитарного предприятия субъект малого предпринимательства может претендовать на заключение договора аренды на условиях, определенных при создании унитарного предприятия.
Однако в любом случае согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор должен уплачивать арендную плату в размере, установленном договором. Односторонний отказ от исполнения договора не допускается (ст. 310 ГК РФ), а договор по общему правилу может быть изменен только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
Поэтому мы полагаем, что в рассматриваемом случае субъект малого предпринимательства должен руководствоваться той ставкой, которая установлена договором.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга
Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Михайлов Иван
23 октября 2008 г.
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.